Іпотека на квартиру — чи варто брати: зважуємо всі за і проти. Як вигідно і правильно оформляти іпотеку на житло: поради

У даній статті мова піде про іпотечне питанні – чи вигідно купувати житло в кредит, та ще й під відсотки.

У нашій країні практично будь-яка людина, вступаючи в доросле життя, замислюється про придбання власного житла. Чого не можна сказати про західну молоді, адже там оренда житла – більш звична справа, чим його покупка. У нашої молоді пріоритети інші. Одвічне вираз «мій будинок – моя фортеця» змушує молодих людей ризикувати, взявши іпотеку на житло. Давайте спробуємо розібратися і зважити всі «за» і «проти» – чи насправді і в усіх випадках ці ризики виправдані?

Іпотечний ринок: на що ви підписуєтеся при оформленні іпотеки на житло?

Трохи статистичних цифр. Наприклад, на відміну від жителів країн колишнього пострадянського простору, де відсоток власників житла сягає 80-85%, в США тільки 65% населення мають житло у власності, в Австрії – 55%, у Німеччині – 46%. А в самій благополучній за рівнем життя Швейцарії всього 39%, інші ж воліють його орендувати.

Свій будинок приваблює, але іпотека має нестійку грунт

Трохи передісторії

  • Звичайно, більшою мірою це пов'язано з менталітетом. Почасти – з більшою соціальною захищеністю в умовах економічної стабільності країни і краще працюють законами. Але значною мірою і з банально простим розрахунком – навіщо на довгі роки заганяти себе у фінансову кабалу, переплачуючи в кінцевому підсумку подвійну, а то й потрійну ціну за житло, якщо можна обходитися більш вигідними умовами оренди. Тим більше що поки остаточно не виплачена іпотека, фактичним власником житла все одно є банк.
  • Іпотечне кредитування – явище порівняно нове в нашій країні, яке виникло в кінці 90-х років минулого сторіччя. Коли стало неможливим безкоштовне отримання квартири від держави. Але через дефолту, інфляції і різкого падіння доходів населення в ту пору воно не отримало широкого розвитку. І тільки з початку двотисячних років став формуватися іпотечний ринок.
  • Його розвиток був непростим, зі злетами, падіннями, істотними змінами процентних ставок. І як наслідок – відсутністю стабільності і впевненості позичальників у завтрашньому дні. Не всі могли дозволити собі іпотечний кредит, а багато позичальників із-за кризи і втрати робочих місць опинилися в складній ситуації і навіть втратили житло. Багато банків також змушені були піти з ринку через банкрутства і нестачу фінансування.
  • Надалі в країні намітилася сприятлива ситуація: процентні ставки рік від року знижувалися, обсяг кредитування зростав. Відповідно, відбувалося зменшення щомісячного внеску, а іпотечне кредитування ставало доступним для більшої кількості населення.
  • Іпотечним бумом в Росії вважається березень 2018 року, коли процентна ставка побила всі попередні рекорди, знизившись до 7,25%. А після цього поступово взяла курс на зростання. Подальші прогнози експертів дуже обережні, але можна зробити висновок, що зростання процентної ставки не сприяє розвитку іпотечного ринку. Та й таку ситуацію не можна назвати стабільною. Тому тим, хто цікавиться придбанням житла в кредит, варто добре подумати і зважити свої можливості.
Для деяких це може бути тривала фінансова кабала

Кредит у вигляді іпотеки на житло або накопичення?

  • Це питання незмінно виникає у тих, хто непогано заробляє і має можливість за кілька років зібрати потрібну суму на покупку квартири. Але, на жаль, це мала частка. Якщо є можливість зібрати на житло за 2-3 роки, то вже точно не варто обтяжувати себе чималими переплатами відсотків.
    • Так, цей варіант має право на існування, але при цьому слід врахувати, що із-за нестабільності ринку відбуваються й зворотні процеси. Наприклад, ціни на нерухомість можуть почати зростати, а інфляція поступово «з'їдати» ваші заощадження.
  • А ви як жили, так і будете продовжувати жити в знімній квартирі, сплачуючи її оренду, яка із зростанням цін на нерухомість теж має властивість дорожчати.
  • До речі, про оренду є зворотна сторона медалі в цьому питанні. На сьогоднішній день знімати житло – не таке вже й дешеве задоволення. І практично у кожного орендаря виникало питання, навіщо ж платити практично ті ж гроші в чужій кишені, якщо можна їх зносити за проекцію свого житла.
  • Але кожен пункт має свої недоліки. Тому вибираючи між накопиченням на купівлю житла і іпотечною позикою, потрібно передбачити всі ці негативні моменти.

Важливо: Якщо у вас немає очікуваного спадщини або допомоги з боку, то іпотека куди вигідніше, ніж постійна оренда житла. Якщо ж ви боїтеся переплати або побоюєтеся відсотків за прострочення (до речі, при оренді житла безкоштовно проживати вам теж ніхто не дасть), тоді вчіться розподіляти бюджет, максимально відкладаючи на свою ціль! Але повинен бути чіткий план.

А про те, «Як правильно збирати гроші»пропонуємо прочитати у нашому матеріалі.

Вчіться розпоряджатися своїми фінансами — чи то кредит або накопичення!

Старт іпотеки на житло: з чого почати?

Важливо: Ви повинні розуміти, що при оформленні іпотеки на житло ймовірність переїзду в інше місто або іншу країну виключається.

  • Насамперед, варто чесно відповісти собі на питання – чи ви впевнені у своєму майбутньому! Тобто, чи ви маєте стабільне джерело доходу, не сильно залежить від якихось зовнішніх обставин.
  • Якщо ви ствердно відповіли на це питання, далі слід розрахувати бюджет своєї сім'ї і упевнитися, що він дозволяє вам безболісно виплачувати щомісячну кредитну ставку.
    • При цьому слід максимально врахувати можливі зміни в особистому житті і пов'язані з цим витрати. Тобто, зміну місця роботи, вагітність дружини і народження дитини, вступ до вищих навчальних закладів дітей, яким доведеться допомагати.

В ідеалі у вас має бути недоторканний запас, що допоможе пережити мінімум 2-3 місяці пережити, наприклад, на період безробіття!

І ви повинні розуміти, що кредит не повинен «з'їдати» більше половини вашого бюджету. І так, відпочивати також потрібно, а не через 10 років і може бути. Тому плануйте навіть такі дрібниці. Або ж, якщо мета має велику силу – шукайте додаткові джерела доходу!

  • Після цього бажано ретельно і глибоко вникнути в суть питання: вивчити тенденції іпотечного ринку, почитати прогнози експертів, ознайомитися з умовами різних кредиторів. А прийняти остаточне рішення, виходячи із зіставлення всіх позитивних і негативних сторін кредитування, стосовно конкретно до вашої сім'ї.
    • Адже відомо, що ставлення людей до проблем теж різне: те, що для одного може здатися серйозною перешкодою, інший розцінить як дрібниця, не вартий уваги. Знову ж таки, відсутність того ж відпустки ви можете перетерпіти і 5 років. А ваш партнер потребує бодай якісь розваги на вихідних. Не говоримо вже про дітей!
  • А для цього просто візьміть чистий аркуш паперу, расчертите його вздовж на дві половинки. З одного боку напишіть всі переваги, плюси і позитивні сторони іпотечного позики для своєї родини, а з іншого – всі ризики, мінуси і негативні моменти. І виходячи з цього, прийміть остаточне рішення.
Оцінюйте свої можливості

Іпотека на житло: плюси і мінуси програми

Ми розберемо в загальному аспекті приблизний план. Але застосовувати до кожної конкретної сім'ї можна, звичайно, свої варіанти.

Важливо: Завжди уважно вивчайте договір!

Позитивні сторони

  • Ви зможете жити в своїй квартирі після оформлення іпотечного кредиту
  • Оформлення іпотечного кредиту значно безпечніше, ніж покупка квартири через агентство нерухомості
  • Економія на оплаті ріелторам та на комісії
  • Можливість погасити іпотечний кредит достроково
  • Можливість отримати вирахування з відсотків, сплачених по іпотеці, і внести його в якості дострокового платежу. Тим самим скоротивши термін оплати
  • Можливість рефінансувати іпотечний кредит. Тобто взяти іпотеку в іншому банку, що має більш вигідні кредитні умови
  • Можливість скористатися відстрочкою на три місяці у разі втрати роботи
  • Переваги кредитної позики в рублях у випадку його падіння або дефолту
  • Перевага в отриманні іпотечного кредиту мають спеціальні категорії банківських позичальників: військові, пільговики, молоді сім'ї, володарі материнського капіталу – якщо ви належите до таких, це безумовний плюс.

Важливо: Для себе встановите — зручніше брати диференційований або аннуитентный платіж. У першому випадку ви платите велику суму з тіла кредиту і відсотків, але після вони зменшуються. А в другому випадку — ви стабільно платите однакову суму, за рахунок росту тіла і зменшення відсотків кредиту.

Прораховуємо всі деталі

Негативні сторони

  • Необхідність мати гроші для початкового внеску в розмірі від 10 до 30%
  • Велика переплата, якщо не гасити кредит достроково
  • Ризик втрати джерела доходу, і як наслідок – утворення заборгованості перед банком
  • Необхідність щорічної оплати страховки здоров'я і майна в банку
  • Для спеціальних категорій банківських позичальників вам доведеться зібрати великий пакет документів, витративши силу-силенну часу на черги.
  • Довгострокове кредитування передбачає певну залежність і необхідність економити на багатьох речах, що для людини з середнім достатком досить важко, як фізично, так і психологічно.
  • У разі неможливості продовжувати погашати кредит, ваша квартира буде виставлена банком на торги, ви залишитеся без житла і без значної частини вкладених грошей.

Важливо: Якщо ви все ж зважилися на іпотечний кредит, оформляйте тільки фіксовану кредитну ставку і завжди майте НЗ. Тобто, недоторканний запас певної суми, з розрахунку оплати кредиту хоча б за кілька місяців, на випадок непередбачених форс-мажорних обставин.

Ризики є завжди!

А як правильно оформляти іпотеку на житло: поради

  • В цьому питанні навіть 0,5% відсотка грають роль. Тому дуже уважно вивчайте пропозиції від банків, вибравши не тільки найнижчий відсоток, але і оптимальний для вас термін. Адже сума буде досить значною. А значить різниця у відсотках, наприклад 0,5 %, за 20 років складе більше 200 тис. рублів. А якщо оформите строком на 30 років і більше – понад 450 тис.
  • Багато хто покладає надії на іноземні валюти. Запам'ятайте – іпотеку варто брати тільки в тій валюті, в якій і отримуєте зарплату! Стрибки долара забрали вже багато квартир у громадян, оскільки ті просто не могли потягнути різницю в переплаті.
  • Ми вже зачіпали тему – варто брати іпотеку лише у фіксованих відсотках. Дуже хотілося б, щоб процентні ставки знижувалися, але в реальності вони з кожним роком збільшуються. Або ж це зниження має короткочасний характер перед великим стрибком. Тому плаваюча ставка – це ваші зайві витрати!
  • Дивіться на речі реально! Якщо ви в голові прорахували виплатити кредит за 10 років, то результат може бути плачевним. Справа в тому, що будь-який форс-мажор виб'є вас із колії. Адже чим менший термін, тим більше платити. А якщо з-за хвороби у цьому місяці ви не зможете внести потрібну суму, то піде прострочки. Тому краще оформляйте на більший термін, а при можливості достроково погашати кредит.
  • Якщо вам потрібно купувати меблі і робити ремонт, то краще відразу ж менше вносите при першому внеску або ж беріть максимальну суму. Тобто, в один кредит ви вже облаштуєте своє житло.

Важливо: не забувайте, що житло в іпотеку ще не ваше. Воно належить банку, тому тричі подумайте — робити дорогий і капітальний ремонт.

Ставитеся, як до свого житла, але не забувайте, що воно в іпотеку
  • Мислити масштабно і наперед – це добре. Але не в питанні з іпотекою. Краще купіть квартиру поменше, може не в центрі міста, але за доступною ціною. Виплатіть її кредит – візьмете собі розширення площі. Враховуємо:
    • менша вартість і вимагає меншого щомісячного внеску
    • можна взяти або скоротити після сам термін іпотеки
    • у вас зменшується переплата, залежна від суми

Важливо: Якщо ви купите спочатку однокімнатну квартиру, то вже при купівлі більшої житла відсутня сума буде значно меншою.

  • Максимально прораховуйте можливі варіанти. Пробуйте з різними відсотками і змінюйте терміни в калькуляторі. Наприклад, при ставці 12% сума в 30 і 25 років відрізняється лише на 1 тис. А вам морально легше буде позбутися кредиту на 5 років раніше.
  • Вивчайте ринок нерухомості заздалегідь! Слідкуйте за стрибками цін, можете навіть записати собі в блокнот.
  • Дивіться ширше! Суть в тому, що вам потрібно врахувати розташування потрібних об'єктів, близькість садка або школи, навіть якщо у вас ще немає дітей. Так, важко це прокручувати в голові, коли ще немає навіть таких думок. Але ці аспекти вам буде «на руку» навіть при дальньої здачі або продажу квартири.
Враховуйте перспективність квартири
  • До речі, щодо продажу – реально враховуйте вигідність розташування квартири. Низька ціна завжди має підступ і в дуже рідкісних випадках це дійсно поспіх жителів при переїзді в іншу країну. Враховуємо:
    • дорожню розв'язку. Коли ви почнете їздити на роботу, повірте, за кілька років ви вже доженете ту переплату в іншому більш вигідному місці;
    • крім того, близьке розташування шумних місць і центровий траси також не схвалюється жителями;
    • «чистоту» району. Не тільки повинні стежити за порядком двірники, але і ввечері з роботи не повинно бути страшно, повертаючись додому;
    • «вік» будинку. Через 20-30 років будинок довоєнного року будівництва практично знеціниться. А ви його продасте порівняно за копійки, які не будуть коштувати і половини ваших переплат;
    • всі промислові об'єкти, що будуть по сусідству з вами, зіпсують не тільки повітря, але спокійне життя. А також майбутні продажу;
    • не рекомендовано брати перший і останній поверхи. Вони значно нижчі потреби покупців.

Важливо: Самий останній порада – не працюйте з ріелторами! Велика сума потягне і великі відсотки.

До речі, як правильно шукати власників житла, ви можете дізнатися в нашій статті «Як правильно орендувати житло?».На такому простому прикладі, ви вивчіть головні моменти і «підводні камені» при пошуку.

Відео: Вигідно брати іпотеку на житло?